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房价暴涨的秘密!有一种城市叫“徐州”

作者:外汇mt4指标公式来源:www.f1-update.com时间:2018-11-01 09:52 点击:

  一二线城市房价横盘、三四线城市房价飙升,这是过去一年里中国楼市的基本态势。

  在这一波三四线城市房价“史诗般飙升”里,江苏徐州显得引人注目。近日,有多篇文章分析徐州楼市,惊呼“看不懂”。

  其实,徐州的房价非常容易看懂,它代表了中国日益分化的三四线城市里的某一类。在过去一年里,我们的团队曾多次分析过徐州的特殊性(点击查看)。在本文里,我再做一次比较全面的阐述。

  徐州房价飙升,有“一大契机”和“两大基本条件”:

  所谓“一大契机”,就是国家在2015年启动的“楼市去库存”。楼市去库存的第一波,首先点燃了一二线城市;随后,调控从2016年9月30日启动,到2017年春节后全面加码,开始进入“去库存第二波”——把热钱从“一二线城市”向“三四线城市”驱赶。

  仅仅驱赶热钱是不够的,还需要“引诱之”!这就是通过央行向政策性银行发放低息、长期的PSL(抵押补充贷款),而地方政府、参与棚改的房企在拿到这些钱之后,以货币补偿方式搞“棚改”。

  说穿了,是央行间接印钞给三四线城市的棚改,点燃了三四线楼市,而热钱则从一二线城市被挤出,加入了三四线楼市的炒作,最终引爆了房价。

  所谓两大基本条件,一是徐州强劲的人口增长,二是高铁带来的内地交通枢纽的复兴(所谓“陆权复兴”)。

  我们先看一下徐州的人口,这是一个非常独特的城市。

  在分析人口的时候,仍然使用我率先提倡的“小学生人数”,这是一个特别准确和有效的指标。

  2010年徐州“小学生在校生人数”为53.02万人;

  2011年增加到了57.1万人;

  2012年为62.85万人;

  2013年为66.18万人;

  2014年为75.45万人;

  2015年为84.1万人;

  2016年为90.54万人。

  可以看出,从2010年末到2016年末,徐州小学生人数增长了71%!这个增长速度是我查阅过资料的200多个城市的冠军。下面是一些人口增长强劲的城市,2010年到2016年小学生人数的增长幅度,大家可以看一下:

  苏州增长68%

  厦门增长57%

  廊坊增长52%

  深圳增长47%

  郑州增长36%

  东莞增长34%

  泉州增长33%

  南京增长30%

  长沙增长30%

  武汉增长22%

  徐州小学生人数为何增长这样快?是当地普遍超生吗?是外来人口持续涌入吗?这个恐怕需要当地政府才能回答。反正2010年末以后,徐州没有扩大行政区面积,小学生人数增长非常均匀,不存在统计口径突然变更(比如之前没有纳入民办学校,后来纳入了)的情况。苏州最近两三年小学生人数的跳升,就怀疑跟统计口径变更有关。

  此外,其他经济数据也可以印证徐州的人口在增长。

  从2010年末到2016年末,徐州预算内财政收入增长了132%,高居江苏各省市榜首。至于GDP增速和金融机构存款增速,也都在全省的靠前位置。

  为什么徐州人口增长这么好?这就引出了另外一个“基本条件”——徐州良好的地理位置和“陆权复兴”。

  徐州地处江苏、山东、河南、安徽四省交界的中心位置,是所谓“淮海经济区”的地理中心。陇海铁路、京沪铁路在徐州交汇,这让徐州成为堪比郑州的“铁路枢纽”。当年淮海战役之所以围绕徐州开打,也是因为徐州特殊的地理位置。

  中国过去40年改革开放的历程,是“海权崛起的时代”,沿海地区适应了“资金、产能引进来(产品卖出去)”的趋势,占尽天时地利。但随着中国率先在全球建立高铁网络,再加上中国开始向“资金、产能走出去的时代”切换,中国的港口吞吐量其实已经见顶(全球10大港口,中国拥有7个),而内需崛起、高铁成网,让“内地交通枢纽城市”迎来了复兴的机会,这就是所谓的“陆权复兴”的时代。

  在雄安新区设立后,我率先提出了“内地交通枢纽城市复兴时代到来”(陆权复兴)的概念,被广泛接受(国家目前确定的9个国家中心城市,只有上海、天津、广州为沿海城市,其他均为内陆交通枢纽)。

  未来,虽然“海权”未必衰落,但复合型的港口城市才有未来,比如深圳、上海等;单一型的港口城市就很难说了,比如连云港(601008,股吧)、北海、日照等。

  徐州地处四省交汇之处,这里没有大城市,所谓“山中无老虎、猴子称大王”。徐州,就是淮海经济区的“山大王”。我们曾在2017年的一篇文章里分析过,在徐州周边,山东、江苏交界处存在一个“黄金三角区域”,其增长势头令人振奋(点击查看)。

  而这个黄金三角区域,以及“山大王”的地位,就成为徐州汇聚人口的有利条件。

  中央显然也注意到了徐州的“特殊禀赋”,所以在2017年6月给徐州的“总规”批复中,把徐州的城市定位为:

  徐州是国家历史文化名城,全国重要的综合性交通枢纽,淮海经济区中心城市。

  习总书记也在十九大结束不久,把首次外出调研选在了徐州。并在徐州阐述了发展实体经济、抓好制造业的重要意义。

  总书记专程调研徐州不是偶然的,徐州不仅有“徐工集团”这样的知名国企,还有活跃的民营经济。在过去两年里,徐州固定资产投资中民间资本占比都高于70%,这个比例不仅显著高于全国60%的水平,也高于深圳上海这类一线城市的比例。

  徐州的逆袭告诉我们一个事实:中国的确有那么一批三线城市,它们不靠近中心城市,本身貌似普普通通,但由于占位较好、抓住了发展机遇,往往能成为区域中心,并吸引显著的人口流入。类似的城市,还有河南的南阳,浙江的温州。

  所以,中国的三四线城市至少可以分为以下几个类型,他们的命运各不相同:

  第一类,廊坊、保定、惠州、中山、嘉兴、南通为代表,旁边有中心城市,所以人口和经济增长都有保证,楼市可以看好;

  第二类,徐州、温州、南阳为代表,远离中心城市、人口增长显著,正在成为一方的“人口汇聚中心”,楼市也可以看好;

  第三类,湛江、商丘、汕头、九江为代表,在国家交通(高铁)网络中地位在显著上升,区域经济中的地位也在上升,但人口仍然处于流失或者增长乏力状态,发展态势需要进一步观察;

  第四类,远离中心城市,在全国交通网络中地位无法提升,在区域经济规划中地位不显著,人口处于流失状态,这类城市就比较麻烦,在投资上要远离。中国大部分三四线城市,属于这个类型。

  结论是:徐州是第二类三四线城市的典型代表,其人口增长速度令人震撼,我们的团队统计了中国经济总量较大的20个省所有地级市人口增长,徐州是冠军。有“非常之增长”的徐州,未来会有“非常之机遇”吗?让我们拭目以待。

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